La scelta dell'amministratore: una necessità e un obbligo

Spesso incontriamo persone che pensano o affermano che il versamento delle quote per il fondo di riserva sia l'ennesima tassa da pagare, mentre ritengono la scelta dell'amministratore una cosa di scarsa utilità. Forse un tale ragionamento potrebbe essere giusto se, poi, non sorgessero le seguenti domande.

Chi organizzerà o stipulerà i contratti per:

• il pagamento mensile del consumo di energia elettrica per l'illuminazione del vano scale, dell'ascensore, della sala caldaia, ecc.?
• il controllo mensile dell'ascensore?
• il collaudo tecnico annuale dell'ascensore?
• il controllo annuale delle attrezzature antincendio?
• il controllo periodico del camino?
• il controllo periodico dell'impianto parafulmini?
• l'assicurazione della parti comuni dello stabile?
• i fornitori di eventuali servizi d'intervento urgenti?
• piccole riparazioni di ferramenta, infissi, citofoni, sostituzione di tasti e lampadine?
• gli esecutori di eventuali piccoli o grandi lavori?

Senza contare tutta una serie di altre operazioni. Tuttavia, sorge anche un'altra ovvia domanda.

Da chi, quanto e come verrà pagato tutto questo?

Qualcuno dirà che prima, quando non c’erano gli amministratori, ci si arrangiava comunque, anche senza il fondo di riserva. Sì, però allora vigeva un’altra forma di proprietà e di organizzazione. All’epoca tutto era “nostro”, la preoccupazione era di “tutti”, mentre la responsabilità era “collettiva”. Così, oggi, abbiamo circa il 70% di stabili nei quali si è investito pochissimo oppure quasi niente. Non di rado l’aspetto interno ed esterno degli stabili edificati nella seconda metà del secolo scorso è peggiore di quello degli stabili costruiti prima della Prima guerra mondiale.

Ma mettiamo da parte il passato. Oggi gli appartamenti situati negli stabili sono prevalentemente di proprietà privata, mentre le parti comuni, che ne sono parte integrante, costituiscono una porzione in comproprietà. Questo rappresenta il nocciolo della maggior parte dei malintesi e dei problemi esistenti. Tutta questa introduzione sta alla base di ciò che ribadiamo sempre agli utenti dei nostri servizi, ma anche a coloro che ci contattano saltuariamente, ovvero: il valore di un immobile è pari a quello del denaro investito costantemente nell'immobile, dando per sottointeso che ci si riferisce alle parti comuni.

La vita in uno stabile residenziale può essere piacevole, ma può anche diventare un incubo. Per evitare la seconda possibilità, qualcuno deve occuparsi dello stabile. Proprio per i motivi indicati nell'introduzione, il legislatore ha previsto che questo compito debba essere affidato all'amministratore. Siete voi a scegliere a chi accordare la vostra fiducia, assumendovi la relativa responsabilità.

Con la scelta dell'amministratore e del rappresentante in qualità di coordinatori non si esauriscono gli obblighi e le responsabilità di ogni singolo comproprietario in materia di informazione e di partecipazione attiva alla presa di decisioni. Al contrario, le attività che vengono o verranno attuate in un determinato periodo (si intendono principalmente i lavori e gli interventi che richiedono grossi investimenti finanziari) necessitano del consenso della maggioranza, soprattutto se i mezzi del fondo di riserva sono insufficienti.

E non dimenticate: voi siete i proprietari degli appartamenti, i comproprietari delle parti comuni dell'edificio e i titolari del fondo di riserva, mentre noi siamo l'amministratore a misura di condomino. Insieme possiamo rendere piacevole la vostra vita nello stabile.