Aspetti giuridici dell'amministrazione
La Costituzione, risalente al mese di dicembre del 1990, ha abbandonato il concetto di proprietà sociale; in quel periodo è iniziato il processo di privatizzazione nella Repubblica di Croazia. La Legge sulla proprietà sancisce che, nella Repubblica di Croazia, esiste solamente un tipo di proprietà, mentre i precedenti diritti di amministrazione, utilizzo e diposizione sono stati trasformati in diritto di proprietà. È stato introdotto il principio dell'unità giuridica dell'immobile, che viene definito come „il singolo immobile costituito dalla particella di terreno inclusiva di tutto ciò che è legato alla stessa in maniera proporzionatamente duratura“. A causa di questo principio, nell'ambito della proprietà non incontriamo affatto il concetto di „stabile“, perché lo stabile è solo una parte dell'immobile.
La gestione dello stabile
I cambiamenti nel concetto di proprietà sono stati accompagnati da un nuovo modo di gestire gli stabili. Il principio giuridico „la proprietà comporta degli obblighi“ si esprime attraverso la disposizione che impone ai comproprietari l'obbligo di:
- partecipare alla gestione dello stabile;
- cegliere una persona preposta allo svolgimento delle operazioni di gestione comune;
- istituire un fondo di riserva comune.
Quindi l'amministrazione dello stabile non è solamente un diritto, ma anche un obbligo dei comproprietari. I rapporti reciproci relativi alla gestione dello stabile vanno stabiliti dai comproprietari per mezzo di un contratto formulato obbligatoriamente per iscritto: il contratto di comproprietà.
L'amministratore
Con il contratto di comproprietà i comproprietari definiscono le condizioni e le modalità di amministrazione dello stabile, i dettagli sulla persona che si occuperà dell'amministrazione dello stabile, le mansioni di competenza di tale persona e la responsabilità per lo svolgimento di tali lavori. La legge obbliga i comproprietari ad affidare l'amministrazione a una persona fisica o giuridica registrata, ovvero iscritta nel relativo registro dei soggetti autorizzati allo svolgimento di tali servizi. Quindi, nella scelta dell'amministratore, i comproprietari devono tener presente che esso deve essere un'impresa artigiana iscritta nel registro delle imprese artigiane autorizzate all'amministrazione immobiliare oppure una società commerciale iscritta nel registro delle imprese. Nel suo ruolo giuridico di mandatario, l'amministratore svolge i compiti affidatigli dai comproprietari in base al relativo contratto. L'amministratore intraprenderà le operazioni di amministrazione ordinaria, che comprendono la regolare manutenzione di dispositivi e parti comuni, in base alla decisione della maggioranza dei comproprietari, mentre i lavori straordinari saranno organizzati su richiesta di tutti i comproprietari, previo consenso degli stessi.
I documenti basilari per l'amministrazione degli stabili
Dalla Legge sulla proprietà e altri diritti reali derivano due contratti basilari.
Il contratto di comproprietà (CC) corredato dagli allegati „Elenco dei comproprietari con quote di comproprietà definite e quote di partecipazione alle spese di manutenzione“ (la firma di questo elenco da parte dei comproprietari equivale alla firma del contratto) ed „Elenco dei dispositivi e delle parti comuni dello stabile“ stilato dall'amministratore al momento della presa in gestione dello stabile. Il contratto di comproprietà regola i rapporti fra i comproprietari relativamente all'amministrazione e all'utilizzo dello stabile, in particolare:
- le dimensioni delle parti comuni dello stabile;
- le condizioni e le modalità di amministrazione dello stabile;
- i dettagli sulla persona che si occuperà dell'amministrazione dello stabile (qui di seguito denominato: amministratore comune/amministratore) e le mansioni di competenza di tale persona;
- l'istituzione di un fondo di riserva comune, le condizioni e le modalità di raccolta e disposizione dei mezzi del fondo;
- il nome e l'indirizzo del comproprietario autorizzato a rappresentare e fare le veci dei comproprietari nei confronti dell'amministratore e di terzi (qui di seguito denominato: rappresentante dei comproprietari) come pure i poteri attribuitigli;
- le condizioni e le modalità di utilizzo dei vani comuni, ivi incluso l'alloggio destinato al portiere, come pure i dispositivi e i terreni appartenenti a un determinato immobile;
- altre questioni connesse all'amministrazione e all'utilizzo dello stabile.
Per i rapporti reciproci dei comproprietari che non sono stabiliti in tale contratto vengono applicate le norme generali e speciali sull'amministrazione del bene in comproprietà previste dalla Legge sulla proprietà come pure dalle rilevanti norme di altre disposizioni di legge.
Il contratto di amministrazione dello stabile (CAS) - corredato dagli allegati „Programma di manutenzione dello stabile“ per l'anno di sottoscrizione del contratto e „Verbale sulla consegna dei dispositivi e delle parti comuni dello stabile”. Tale contratto regola i rapporti reciproci fra i comproprietari e l'amministratore dello stabile, in particolare:
- la tipologia e l'estensione dei lavori di manutenzione ordinaria dei dispositivi e delle parti comuni dello stabile in base a un programma di manutenzione annuale ovvero pluriennale;
- le riparazioni urgenti e indispensabili;
- le questioni relative agli interventi speciali di manutenzione e alle migliorie dello stabile che ne aumentano il valore;
- gli obblighi e le scadenze per la stesura delle proposta di programmi di manutenzione annuali o pluriennali, del piano delle entrate e delle uscite nonché della relazione annuale sulle attività svolte;
- le modalità di istituzione del fondo di riserva comune come pure di garanzia dei mezzi del fondo di riserva comune per coprire le spese di amministrazione e manutenzione;
- il compenso mensile dell'amministratore;
- la rappresentanza dei comproprietari in tribunale e davanti ad altre autorità;
- la responsabilità per l'effettuazione dei lavori;
- altre questioni.
Per i rapporti reciproci dei comproprietari che non sono stabiliti in tale contratto vengono applicate le relative norme del mandato, della Legge sulla proprietà e altri diritti reali e di altre disposizioni di legge. Il contratto di amministrazione dello stabile viene stipulato con il rappresentante dei comproprietari. Tale stipula è preceduta dalla firma del contratto di comproprietà che è valido se firmato dai comproprietari di più del 50% dello spazio dello stabile, ovvero quando la maggioranza assoluta dei proprietari vi appone la propria firma (sigla), cosa che, in parole povere, corrisponde al 51% della superficie totale delle parti dello stabile in proprietà esclusiva, come previsto dalla Legge sulla proprietà.
Il rappresentante dei comproprietari
Ogni stabile ha un suo rappresentante eletto dagli altri comproprietari e autorizzato a rappresentarli. Il rappresentante dello stabile è una persona che si occupa dello stabile (notifica i guasti, gli interventi urgenti, le piccole riparazioni, i cambiamenti di proprietari, ecc.) ed è costantemente in contatto con l'amministratore. Ha diritto a un compenso per il suo lavoro. La decisione sull'entità del compenso spetta ai comproprietari.
Il rappresentante dovrebbe avere anche l'obbligo di informare regolarmente i comproprietari di tutte le questioni importanti relative all’amministrazione, come pure l'obbligo di presentare una relazione sul suo operato almeno una volta all'anno.
È importante sottolineare che il rappresentante non può prendere decisioni al posto dei comproprietari, né può disporre dei mezzi del fondo di riserva a propria discrezione. Il rappresentante rende conto del suo operato ai comproprietari ed è tenuto al risarcimento di eventuali danni di cui fosse ritenuto responsabile in base ad opportune prove.